Как снизить налог на недвижимость, оспорив ее кадастровую стоимость?

Начать следует, естественно, с выяснения кадастровой стоимости своей недвижимости

При расчете налога на имущество применяется значение кадастровой стоимости, действующее по состоянию на 1 января того года, за который начисляется налог. Узнать, какая кадастровая стоимость утверждена на эту дату, можно несколькими способами:

• на сайте Росреестра — воспользоваться электронным сервисом «Получить сведения из Фонда данных государственной кадастровой оценки» (при вводе кадастрового номера объекта недвижимости сайт выдаст все даты, когда менялась его кадастровая стоимость, и ее значения),
• на том же сайте Росреестра заказать бесплатную выписку о кадастровой стоимости своей недвижимости. Для этого нужно зайти в Личный кабинет, авторизовавшись через «Госуслуги», выбрать раздел «Мои услуги и сервисы», нажать «Предоставление сведений ЕГРН» и выбрать «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости»,
• на сайте ФНС зайти в Личный кабинет налогоплательщика, выбрать раздел «Имущество» и кликнуть на интересующий объект недвижимости — сайт выдаст ее характеристики и значения кадастровой стоимости, которые использовались при расчете налога за каждый год.

Следующий шаг состоит в том, чтобы получить разъяснение, как была рассчитана кадастровая стоимость от госучреждения, созданного органом власти соответствующего субъекта РФ и занимающегося данной оценкой. В Оренбургской области это ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области".

Каждый собственник недвижимости имеет право обратиться в соответствующее учреждение с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости наа основании ст. 20 Закона №237-ФЗ. В заявлении следует указать Ф.И.О. заявители, адрес места жительства, номер телефона, адрес электронной почты (при наличии), кадастровый номер объекта недвижимости. Учреждение обязано исполнить запрос в течение 30 дней со дня его получения.

При этом, если в процессе обоснования кадастровой оценки учреждение выявит ошибку в расчете, оно должно самостоятельно ее исправить (ст.ст. 20, 21 Закона №237-ФЗ).

Кроме того, можно выяснить данные, на основании которых была определена кадастровая стоимость недвижимости, с помощью сервиса «Фонд данных государственной кадастровой оценки» на сайте Росреестра (заказать отчет об определении кадастровой стоимости).

Полученную информацию нужно тщательно проанализировать. Можно обнаружить ошибки в технических характеристиках недвижимости, а также описки, опечатки, которые привели к неверной оценке.

Если же ошибка закралась в саму методологию оценки, желательно проконсультироваться со специалистом в области оценки недвижимости: самостоятельно выявить такую ошибку весьма не просто.

Если собственник убедился, что кадастровая стоимость его недвижимости была определена неверно, его следующий шаг — подача заявления об исправлении ошибки в государственное учреждение, которое определяет кадастровую стоимость в его регионе (ст. 21 Закона №237-ФЗ).

Это можно сделать как в форме личного обращения, так и через МФЦ, почтовым отправлением или через портал «Госуслуги».

В заявлении указывается: Ф.И.О. заявителя, почтовый адрес, номер телефона, адрес электронной почты (при наличии), кадастровый номер объекта недвижимости, содержание ошибки со ссылкой на отчет об определении кадастровой стоимости и обоснование, почему сведения ошибочны.

Форма заявления утверждена Приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0286. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие наличие ошибки.

Учреждение обязано рассмотреть заявление в течение 30 дней и сообщить заявителю о своем решении в течение 3-х рабочих дней со дня его принятия (либо будет сделан перерасчет кадастровой стоимости, либо будет отказ в связи с необоснованным обращением).

Решение учреждения можно обжаловать в суд общей юрисдикции по месту его нахождения, в порядке административного судопроизводства (КАС РФ).

В случае исправления кадастровой стоимости ее новое значение будет применяться (ст. 18 Закона №237-ФЗ):

• либо с начала утверждения ошибочной стоимости (если новая стоимость станет меньше),
• либо с 1 января следующего года (если новая стоимость увеличится).

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной

С 2023 года у собственников недвижимости появится возможность заявить об установлении кадастровой стоимости их объектов в размере рыночной (ст. 22.1 Закона №237-ФЗ).

Это выгодно в тех случаях, когда кадастровая стоимость явно превышает стоимость объекта на рынке. Для этого нужно будет подать соответствующее заявление в учреждение, определяющее кадастровую стоимость недвижимости на территории региона, приложив отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение по итогам рассмотрения заявления можно также обжаловать в суде, в порядке КАС РФ. Некоторые регионы досрочно перешли на механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной — там можно уже сейчас воспользоваться такой возможностью (например, Ленинградская, Нижегородская, Кировская, Иркутская области и т. д.).