Неприятности при покупке жилья и что с ними делать

Незаконно снятый с учета жилец

В выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о том, кто имеет право пользования конкретным жилым помещением. А в числе таких пользователей могут быть не только жильцы, числящиеся на регистрационном учете на момент совершения сделки, но и ранее незаконно выписанные из него.

Чтобы узнать кто в квартире прописан, покупатель может запросить у продавца выписку из лицевого счета.  А вот узнать, был ли кто-то из нее незаконно выписан ранее, довольно сложно. Сейчас собственнику не предоставляют сведения о жильцах, которые были зарегистрированы в его квартире до того, как она перешла в его владение (ссылаются на Закон «О персональных данных» и требуют согласие самих жильцов для этого). Если же такой жилец объявится уже после покупки квартиры, не исключено, что ему удастся в судебном порядке оспорить приватизацию квартиры (если она была проведена без его участия) и, как результат, отменить все последующие сделки с ней.

Еще один неприятный вариант действий такого "бывшего жильца" - добиться вселения в квартиру, тем самым создав огромные сложности для проживания в ней нового собственника.

Полностью защититься от такой опасности практически невозможно. Но можно риск возникновения данной неприятности минимизировать, если:

• запросить в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект (ее выдают любому заинтересованному лицу) и проверить, кто был предыдущим владельцем недвижимости,
• проверить наличие судебных решений с участием всех предыдущих владельцев недвижимости на сайте районного суда по месту нахождения квартиры или на интернет-портале ГАС «Правосудие».

Найдете какую-то зацепку, наводящую на размышления, в пределах последних 10 лет (срок давности по ничтожным сделкам), задумайтесь - квартира может оказаться проблемной.

Обделенный супруг

Даже если в выписке из ЕГРН указан только один собственник, по факту ситуация может быть совсем иной.

К примеру, если имущество было приобретено супругами в браке на общие средства, то оно является совместной собственностью, а значит, при продаже недвижимости одним из супругов от второго должно быть нотариально заверенное согласие на эту самую продажу. В противном случае возможна отмена сделки через суд.

Выяснить точно, состоял ли продавец в браке на момент приобретения квартиры, можно лишь по соответствующей справке из ЗАГСа. Если получить ее не представляется возможным, следует в обязательном порядке предусмотреть в договоре купли-продажи имущества пункт о том, что квартира является именно личной собственностью продавца, а не совместно нажитой.

Если же претензии от супруга продавца по поводу сделки все-таки поступят, решить их можно сославшись на постановление Конституционного суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П, которым супругу отказали в истребовании квартиры от покупателя, поскольку в свое время он не заявил о внесении в ЕГРН записи о своей доле в недвижимости.

Иск от третьего лица

В выписке из ЕГРН может отсутствовать запись о том, что на недвижимость наложен арест, но, тем не менее, иск от третьего лица к покупателю вполне возможен. Например, если собственник продает квартиру в то время, когда в судебном производстве находится спор по поводу ее принадлежности.

При этом запись в ЕГРН об аресте не внесут, если ни одна из сторон не заявит об этом ходатайство, а вот при регистрации сделки с данной недвижимостью покупателя может ожидать неприятный сюрприз.

Как себя обезопасить в данном случае? Проверить на сайте районного суда по месту нахождения недвижимости, не рассматриваются ли в момент совершения сделки дела с участием продавца по поводу истребования приобретаемой квартиры.

Как видите все три описанных случая можно отнести к категории "предупрежден, значит вооружен". Покупка жилья - вопрос довольно серьезный и с финансовой,  с юридической точки зрения. Относиться к нему стоит серьезно и обезопасить себя от неприятности тоже стоит заранее.