Квадратные метры преткновения

Решение приняли из-за огромного количества дольщиков, не получивших свои квадратные метры или вступивших во владение с большим опозданием. Как следствие, неизбежно увеличится нагрузка на рынок. Все застройщики, лишенные оборотных средств до момента сдачи объекта, обязательно поднимут цену.

Еще один очевидный прогноз – с рынка уйдут мелкие застройщики. Останутся гиганты, которые станут диктовать свои собственные условия. При этом не факт, что качество самих домов улучшится.

Добавьте сюда то, что с 2019 года нас ждет повышение учетной ставки Нацбанка РФ. Кроме того, несложно предсказать, что полностью закроется ниша частных игроков, приобретавших квартиры на момент застройки. После небольшого косметического ремонта их стоимость заметно повышалась. Обычно один такой бизнесмен покупал сразу несколько однокомнатных квартир в домах нулевого цикла. Теперь все предложения станут унифицированными. В итоге покупатель, безусловно, застрахован. Но за свой счет...

Специалист «Единого центра недвижимости» Юлиана Небылицына советует: если вы решили приобретать первичку, имеет смысл поторопиться. 

- Юлиана, есть ли в городе какие-то очевидные объекты – фавориты? Звездный, например – мне вообще кажется, что весь Оренбург переселился на Салмышскую…

- Да, сегодня Степной район – это своеобразный город в городе. «Звездный» действительно сейчас самый перспективный ареал. Здесь не хватает транспортной развязки, зелени, парков, детских садиков. Эти объекты, как, видимо, и обещанный Дворец водных видов спорта отложили на неопределенный срок.

Но лично я уверена, что инфраструктура будет создана в полном объеме. Хот бы потому, что район популярен у самой перспективной аудитории – 80% молодежи и семей репродуктивного возраста. Именно они стимулируют экономику. И все же далеко не все готовы переселиться на Салмышскую. В силу нашей ментальности у покупателей очень крепка привязка к району. Обитатели Чкалова и Гагарина, например, вряд ли захотят сюда переехать.

- Насколько насыщен рынок первичного жилья? Если делать вывод по темным окнам новостроек, масса квартир остаются невостребованными.  

- Это обманчивое впечатление. Уверяю: в сданном объекте все они давно проданы. Хотя бы потому, что это проверенный инструмент капиталовложения. Берут с намерением перепродать, сдать, оставить детям на вырост. Кстати сдавать становится все менее выгодно – предложения постоянно дешевеют, эта ниша очень хорошо заполнена.

- Все сегодня говорят о кризисе и постоянном падении покупательской способности населения. А ты говоришь, деньги есть?

- Я не говорю, что есть. Я говорю, что покупать не перестали. Просто сейчас все сделки, по крайней мере, более 85% перекочевали в разряд ипотеки. Если составлять впечатление по справкам о доходах, которые приносят нам в компанию… Да, зарплаты у основной массы населения совсем незначительные. И очень часто ипотечный кредит рассчитывается на 25-30 лет. Сегодня покупатели, готовые рассчитываться наличкой – большая редкость.

- Рынок меняется, меняются его участники…

- Вообще да. В общей массе стало гораздо больше грамотных и просто хорошо подкованных людей. Покупатели самостоятельно штудируют Интернет, статьи и законопроекты. Приятно работать, когда человек имеет представление о предмете. Даже в случае необходимости обращения в страховую компанию – клиенты спрашивают уже не только стоимость услуг страховщиков, но и степень их надежности, примеры поведения в страховых случаях. Таким образом, репутация становится активом. А это признак, как ни крути, сложившегося рынка.

- Какое жилье сегодня очевидно ликвидно, а какое – явный аутсайдер?

- Как всегда, первые и последние этажи менее привлекательны и перспективны. Еще у большинства покупателей устойчиво мнение, что, если есть выбор, надо покупать новостройку. Опровергну: не всегда и не везде, особенно если они сдаются в состоянии бетонной коробки. Старое жилье, конечно, тоже плохой вариант. Особенно для покупки в ипотеку. Потому, что за время выплаты кредита жилье будет постоянно нагружаться степенью износа в страховке. Чем старше дом, тем выше его амортизация, вложений требуется все больше. Стоит дому достигнуть 5-летнего возраста, счетчик потихоньку включается. 5-этажки однозначно не вариант для удачной покупки.

Сегодня низким ценовым сегментом и эконом-классом считаются 9-этажки. Да, в городе работает программа расселения ветхого жилья. И даже хорошо работает, «хрущовки» в нее попадают. Но если кто-то приобретает такую квартиру в расчете попасть в программу реновации, нужно понимать, что это рулетка – легко можно прождать годы, а то и десятилетия.

- А дома? Говорят, сегодня можно купить за 7 млн. рублей то, что еще 5 лет назад стоило бы все 15?

- Да, правильно говорят. Дома сегодня почти все оказались в зоне неликвида. Причем везде. Я сравнивала нашу статистику с московской областью – показатели примерно одинаковые. Люди с деньгами, которые могут себе позволить загородную недвижимость, уезжают в более развитые регионы.

Миграция очень заметная. Конечно, и у банков есть ипотечные предложения для покупки домов, но реализовать их очень сложно. Потому, что недвижимость должна удовлетворять целому ряду требований: быть в определенной степени износа, построенной с соблюдением основных технических характеристик.

Есть вполне конкретные требования к материалам, коммуникациям. Должна сказать, что дома, построенные в 90-е годы, этим требованиям не соответствуют. Спрос на дома в Оренбуржье упал очень резко. Собственники расстаются с ними, уже понимая, что никак не отобьют вложения.

Мода на огромные площади прошла, гораздо выше ценится экономичное содержание, продуманная планировка.

- Принято считать, что все основные риски несет покупатель.

- Вторичный рынок – всегда риск. При этом и продавец в может быть уязвимым с неожиданной для себя стороны. Чтобы минимизировать риски, я советую людям делегировать юридические вопросы специалистам. Тонкий лед – сделки с недвижимостью с участием материнского капитала. Жилье, выставленное на продажу, запросто может находиться в судебном производстве. Сложности могут быть с приватизированными квартирами, особенно по решению суда.

Сделки, совершаемые по доверенности, требуют особой бдительности. И, конечно, настораживающее должно звучать «наследство» - в любом контексте. При этом мало найти просто хорошую компанию и грамотного юриста. Нужно, чтобы они по-человечески были на твоей стороне.

- Дай совет – как быстро продать квартиру?

- Нужно, чтобы покупателю понравилась семья, атмосфера. Чтобы ему захотелось здесь жить. Реальный случай: выставлены две совершенно идентичные квартиры. Одна ушатанная и дороже на 50 тысяч, вторая полностью отремонтированная и дешевле. Покупатель захотел ту, которая потребовала вложений. Почему? Просто вкусно пахнет пирожками. Если вы ждете покупателя, почистите апельсинку, сварите кофе, пригласите человека на чай – это, безусловно, располагает. А на продажу выставляйте объект, освободив ото всех личных вещей. Рассматривая такие фотографии на сайте, человек быстрее поставит себя на место владельца. Это работает, поверьте.